最近关注楼市的朋友，估计心里都七上八下的。一边是房价还在往下探，中指研究院的数据显示，5月百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，同比跌幅达到7.99%，整体下行的趋势并没有根本扭转；另一边救市的利好是一波接一波，首付比例一降再降，房贷利率跌到历史低位，连管控最严的一线城市都接连松绑：上海把外环内非户籍购房的社保要求从3年降到了1年，居住证满5年就能直接买房；北京五环内的购房社保门槛也从2年下调到1年，政策力度不可谓不大。
政策暖风一阵接一阵，手里有多套房的人反倒更纠结了：现在把房子卖掉，到底是及时止损的聪明选择，还是卖在底部的愚蠢操作？网上主流的说法一直很统一：一线城市需求旺盛，未来还有上涨空间，卖核心区的房子是傻子；三四线城市人口持续外流，留着只会越来越不值钱，早点出手才明智。
可在真正懂行的人看来，事情远没有这么简单。只用三句实在话，就能把这件事的本质说透，结论也很明确：对持有多套房产的人来说，2026年选择卖房，是清醒的顺势而为，绝非愚蠢。
01 三句扎心实话，戳破房产的底层逻辑
很多人对房子的执念，本质上是过去二十年房价只涨不跌的惯性思维造出来的。大家默认房子是硬通货，是能保值增值的核心资产，哪怕不住，攥在手里也不会亏。可内行人的三句话，直接把这层滤镜撕得干干净净。
第一句，房子本质上就是一堆钢筋混凝土，本身创造不了任何额外价值，脱离了炒作属性，只会越来越不值钱。以前大家抢着买房，是笃定买了就能涨价赚钱，当这个共识被打破，房子就只是个提供居住空间的商品，值多少钱，全看有没有人愿意接盘。
第二句，未来国内房地产的大方向，就是去投资化、去杠杆化，彻彻底底回归居住属性。以前靠加杠杆炒房暴富的时代，已经一去不复返了。以后房子就是生活必需品，不是金融投资品，想靠买房躺赚，基本没有可能。
第三句，再过几年，大量房子会陷入既卖不掉、也租不出去的尴尬境地，可物业费、维修费、取暖费这些持有成本一分都不会少。到那时候，房子不是资产，是甩不掉的负担。这三句话听起来扎心，却全是大实话。很多人还抱着老观念不放，觉得房子永远值钱，可时代变了，市场逻辑早就不一样了。
02 人口结构彻底转向，刚需底座正在持续萎缩
第一个最根本的支撑变化，是人口的大盘子已经转向，支撑房价的刚需底座，正在一点点萎缩。我们已经正式进入深度老龄化社会，截至2025年底，全国60岁以上的老年人口已经超过3.23亿，老年人越来越多，年轻人口却一代比一代少。90后总人口才1.75亿，00后更是只有1.45亿，新生人口持续走低，年轻人的总量在不断减少。
以前城镇化快速推进，农村人口源源不断往城里涌，刚需一波接一波，房子自然不愁卖。可现在不一样了，城里的年轻人大多是独生子女，父母、祖辈手里至少有一两套房子，等老一辈不在了，年轻人轻轻松松就能继承两三套房产，根本不用自己再买房。
再加上结婚人数持续下滑，新生儿出生率屡创新低，以前结婚必须买房的刚性需求，还有生了孩子要换改善房的需求，都会越来越少。需求端一直在缩水，房子却越盖越多，供大于求的局面只会越来越严重。长期来看，房价处在下跌通道里，是很难逆转的大趋势。
03 房价泡沫仍未出清，购买力撑不起当前高价
第二个绕不开的现实，是现在的房价泡沫还没挤干净，早就远远脱离了普通人的真实购买力。衡量房价合不合理，最朴素也最核心的标准就是房价收入比——普通家庭不吃不喝多少年，能买得起一套当地的普通住房。现在二三线城市的房价收入比是20到25，一线城市更是高达40。
这意味着什么？在二线城市，一对普通双职工夫妻要省吃俭用二十多年，才能攒够一套房的全款；在一线城市，得干整整四十年，几乎搭上一辈子的工作生涯。这个水平，早就远超国际公认的3到6倍的合理区间了。
高房价不可能永远悬在空中，早晚要落地到居民的真实收入上。更何况这几年实体经济不景气，各行各业都在降本增效，很多人收入不涨反降，能保住工作、维持现有收入就已经很不错了，谁还有底气背着几百万的房贷往里冲？没有真实购买力做支撑，虚高的房价就是空中楼阁。泡沫逐步破裂、价格回归合理区间，是大势所趋，不是靠几个短期救市政策就能拦得住的。
04 赚钱效应彻底消失，炒房客正在集体离场
第三个最直观的信号，是房价已经连跌四年，早就失去了赚钱效应，曾经扎堆进场的炒房客，现在都在忙着跑路。从2022年到现在，全国平均房价已经累计下跌了30%到40%，哪怕近期部分大城市受政策刺激出现了小幅反弹，涨幅也微乎其微，根本掀不起什么浪花。
以前房价涨的时候，市场是越涨越有人抢，大家都怕晚了买更贵的；现在反过来了，越跌越没人买，大家都怕买在半山腰，亏得更多。对投资客来说，看不到涨价的希望，持有房子还要还房贷、交物业费，纯纯的负资产，自然会选择抛房变现。
数据最能说明问题：2026年第一季度，一线城市的二手住宅挂牌量同比上涨了26%，可成交量并没有跟着同步放大。说白了就是卖的人多，买的人少，大家都想离场，可接盘的人没几个。挂牌量越堆越高，房价下行的压力自然就越来越大。现在还攥着多套房子等着涨价回本，大概率只会越等越亏，越往后越难出手。
05 卖房不能一概而论，自住投资要分开看待
说到这儿肯定有人会问：照这么说，所有房子都该赶紧卖掉？当然不是。这个结论，只针对手里有多套投资属性房产的人。如果你家里只有一套自住房，那完全没必要折腾。房子是用来住的，房价涨也好跌也罢，你都要住着，账面市值多少其实和你关系不大，总不能把房子卖了睡大街。
可如果你手里有两套、三套甚至更多的房子，本来就是留着投资增值、等着涨价变现的，那真的要好好掂量掂量了。别总想着等反弹、等抄底，大趋势一旦形成，不是短期政策就能扭转的。现在趁着政策暖风还有热度，市场还有成交量，能出手就早点出手，等后面利好效应消化完了，行情更冷，想卖都找不到接盘的人。
总的来说，2026年卖房到底是聪明还是愚蠢，从来没有统一答案，全看你手里有多少房、买房的初衷是什么。刚需自住的，不用瞎折腾，好好过日子就行；手里有多套房产的，别再抱着“房价还会涨回去”的执念了。时代变了，房子的属性早就变了，从投资品变回日用品，是不可逆的大趋势。及时落袋为安，把不动产换成活钱，无论是用来改善生活，还是做更稳妥的理财规划，都比攥着越来越难卖的房子强。毕竟，真正落进自己口袋里的钱，才是最踏实的。
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